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北秋津・上安松地区に関する都市計画変更に伴う固定資産税・都市計画税について

更新日:2017年10月31日

土地

市街化区域編入により、評価額が大きく変動する地目の中で、主要な地目についてご説明します。
なお、地目とは固定資産評価における現況地目のことであり、登記地目ではありません。

宅地

平成30年度評価替えは、地価が上昇傾向にあり、評価額は上昇が見込まれます。
また、平成30年度からは都市計画税が課税されます。
平成33年度から新たな評価額で課税され、評価額はさらに上昇が見込まれます。
しかし、税額につきましては、税負担の調整措置が講じられているため、急騰はせず、緩やかに上昇します。
税負担の調整措置の詳細につきましては、下部リンクの「地価が変わらないのに土地の税額が上がるのは」をご覧ください。

農地

これまで市街化調整区域内の一般農地として評価しており、税額は、1平米あたり約1円でしたが、市街化区域に編入されることにより、平成30年度から宅地並課税となり、税額は大きく上昇します。(約500倍)
また、平成30年度から都市計画税が課税されます。
ただし、生産緑地の指定を受けた農地については評価額はほとんど変わらず、平成30年度から都市計画税が課税されます。
なお、急激な税額の上昇を緩和すべく、地方税法附則第19条の3および第27条において、4年間の段階措置が適用されます。
軽減率については下記のとおりです。
(初年度目) 0.2
(2年度目) 0.4
(3年度目) 0.6
(4年度目) 0.8

これまでの評価(市街化調整区域)

(計算例)1,000平米の畑
この計算における近傍畑価格は平米あたり76円とします。

近傍畑価格×地積=評価額
76円×1,000平米=76,000円

固定資産税課税標準額(=評価額)×税率=固定資産税相当額
76,000円×1.4%=1,064円

市街化区域編入後の評価

(計算例)1,000平米の畑
この計算における近傍宅地価格は平米あたり85,000円とします。

(近傍宅地価格ー造成費)×地積=評価額
(85,000円-2,500円)×1,000平米=82,500,000円

評価額×3分の1×軽減率(初年度目)=固定資産税課税標準額
82,500,000円×3分の1×0.2=5,500,000円

固定資産税課税標準額×税率=固定資産税相当額
5,500,000円×1.4%=77,000円(1)

評価額×3分の2×軽減率(初年度目)=都市計画税課税標準額
82,500,000円×3分の2×0.2=11,000,000円

都市計画税課税標準額×税率=都市計画税相当額
11,000,000円×0.3%=33,000円(2)

税相当額合計(1)+(2)=110,000円(初年度目)
                220,000円(2年度目)
               330,000円(3年度目)
               440,000円(4年度目)

なお、現行の評価基準に基づき計算しています。

山林

これまで市街化調整区域内の一般山林として評価しており、税額は、1平米あたり約1円でしたが、市街化区域に編入されることにより、宅地への転用が容易に行える状況となることから、宅地の4割の評価額となります。(注釈1)
その結果、税額が急激に上昇することが見込まれます。(約400倍)
また、平成30年度から都市計画税が加わります。

(注釈1)幹線道路沿いは5割評価の場所もあります。

これまでの評価(市街化調整区域)

(計算例)1,000平米の山林
この計算における近傍山林価格は平米あたり71円とします。

近傍山林価格×地積=評価額
71円×1,000平米×=71,000円

課税標準額(=評価額)×税率=固定資産税課税相当額
71,000円×1.4%=994円

市街化区域編入後の評価

(計算例)1,000平米の山林
この計算における近傍宅地価格は平米あたり85,000円とします。

近傍宅地価格×地積×0.4=評価額
85,000円×1,000平米×0.4=34,000,000円

評価額×0.7=固定資産税課税標準額・都市計画税課税標準額
34,000,000円×0.7=23,800,000円

固定資産税課税標準額×税率=固定資産税相当額
23,800,000円×1.4%=333,200円(1)

都市計画税課税標準額×税率=都市計画税相当額
23,800,000円×0.3%=71,400円(2)

税相当額合計(1)+(2)=404,600円

なお、現行の評価基準に基づき計算しています。

雑種地

市街化区域に編入されることにより、宅地への転用が容易に行える状況となることから、宅地並の課税となります。(約4倍)
また、平成30年度から都市計画税が加わります。

これまでの評価(市街化調整区域)

(計算例)100平米の雑種地
この計算における近傍宅地価格は平米あたり85,000円とします。

近傍宅地価格×地積×0.3(注釈2)=評価額
85,000円×100平米×0.3=2,550,000円

評価額×0.7=固定資産税課税標準額
2,550,000円×0.7=1,785,000円

固定資産税課税標準額×税率=固定資産税相当額
1,785,000円×1.4%=24,990円

(注釈2)幹線道路沿いは補正率が0.5の場所もあります。

市街化区域編入後の評価

(計算例)100平米の雑種地
この計算における近傍宅地価格は平米あたり85,000円とします。

近傍宅地価格×地積=評価額
85,000円×100平米=8,500,000円

評価額×0.7=固定資産税課税標準額・都市計画税課税標準額
8,500,000円×0.7=5,950,000円

固定資産税課税標準額×税率=固定資産税相当額
5,950,000円×1.4%=83,300円(1)

都市計画税課税標準額×税率=都市計画税相当額
5,950,000円×0.3%=17,850円(2)

税相当額合計(1)+(2)=101,150円

なお、現行の評価基準に基づき計算しています。

家屋

市街化区域に編入されることによる、家屋の評価額の増減はありません。
なお、平成30年度から都市計画税が課税されます。

よくある質問

Q1.市街化区域に編入されると税金はどう変わるの?

市街化区域に編入した場合、土地の評価額が上昇します。これは資産価値が上昇し、時価も高くなるからです。それに伴い、固定資産税も上昇します。
ただし、家屋の評価額については、市街化区域に編入されることによる変動はありません。

Q2.いつから都市計画税が課税されるの?

都市計画税は、市街化区域に編入された後の賦課期日(1月1日)の属する年の年度より課税されます。北秋津・上安松地区におきましては、平成30年度からとなります。

Q3.現在、宅地(住宅用地)として使用している土地の税金はどうなるの?

宅地につきましては、市街化区域に編入されることで土地の評価額は上昇することが予想されますが、税負担の調整措置が講じられているため、税額に急激な変化はありません。
ただし、区画整理事業が進み、道路等が整備されると路線価評価方式となるため、大きく変化する可能性があります。
なお、市街化区域編入後は都市計画税が課税されます。(北秋津・上安松地区においては平成30年度より課税)
計算例は下記のとおりです。

(計算例)100平米の宅地(住宅用地)
この計算における平米あたりの近傍宅地価格は平米あたり85,000円とします。

近傍宅地価格×地積=評価額
85,000×100=8,500,000円

評価額×住宅用地特例率=固定資産税課税標準額(小数点以下切捨て)
8,500,000円×6分の1=1,416,666円

固定資産税課税標準額×税率=固定資産税相当額(小数点以下切捨て)
1,416,666円×1.4%=19,833円(1)

評価額×住宅用地特例率=都市計画税課税標準額(小数点以下切捨て)
8,500,000円×3分の1=2,833,333円

都市計画税課税標準額×税率=都市計画税相当額(小数点以下切捨て)
2,833,333円×0.3%=8,499円(2)(これまでと比べ、この分が加算されます。)

税相当額合計(1)+(2)=28,332円

なお、現行の評価基準に基づき計算しています。

関連リンク

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